住宅专项维修资金政策解读

　　随着我国经济快速发展，居民个人拥有住房的比例越来越高，住房共用部位、共用设施设备的维修管理责任也由国家或单位承担转移到主要由居民个人承担。 这些共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系住宅的正常使用和安全。一般情况下这些共用部位、共用设施设备由多个业主区分所有，在发生维 修或更新改造时容易出现资金归集上的困难，从而影响住宅的使用和安全。因此，有必要建立经常性的保障资金，确保业主共同利益的实现。
　　1、什么是住宅专项维修资金？
　　答：住宅专项维修资金(原称：维修基金或大修基金)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　2、共用部位和共用设施设备包括有哪些？
　　答：住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　3、住宅专项维修资金由哪个部门负责统一监督管理？
　　答：佛山市南海区国土城建和水务局是南海区市住宅专项维修资金的主管部门，具体负责南海区住宅专项维修资金的统一交存和使用管理工作，负责维修资金运作筹划、风险防范、安全管理，确保资金的保值增值工作。
　　4、为什么我们要加强物业维修资金的管理？
　　答：住宅专项维修资金对于老百姓物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和改造，提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，保障房屋安全非常重要，可以说，没有它的保障，房屋保修期满后，一旦出现损坏影响正常使用而无钱维修将严重影响业主的生活，进而影响社会和谐稳定。以前，我区住宅专项维修资金由开发建设单位代收，资金集中在开发建设单位手里，有些开发建设单位对此存在模糊认识，使用混乱，管理很不到位，有的开发建设单位甚至把维修资金挪作他用，业主对此强烈不满。根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法规政策的规定，南海区国土城建和水务局具体负责南海区住宅专项维修资金的统一交存和使用管理工作，负责维修资金的运作筹划、风险防范、安全管理，确保资金的保值增值工作。
　　5、住宅专项维修资金交存的适用范围有哪些？
　　答：住宅专项维修资金交存的适用范围包括中心城区商品住宅（含经济适用房、全额集资房、拆迁改造产权调换房屋）、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅和售后公有住房。
　　6、已投入使用的物业未收或漏收住宅专项维修资金的怎么办？
　　答：（1）已交付使用，但尚未交存维修资金的，开发建设单位负责督促购买人将维修资金交存至住宅专项维修资金专户。（2）开发建设单位或售房单位已不存在的，由该物业区域内业主委员会负责收缴。
　　7、住宅专项维修资金何时续交？
　　答：业主分户帐面住宅专项维修资金不足首期交存额30％的，应当及时续交。
　　8、住宅专项维修资金的使用原则是什么？
　　答：住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。它的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
　　9、申请使用住宅专项维修资金的步骤有哪些？
　　答：维修资金的使用共8个程序：制定维修更新改造方案、业主集体决策、申请使用、批准使用、开户划款、工程验收、账目分摊、资料归档。
　　10、维修、更新改造方案应当由谁来制定，主要内容包括什么？
　　答：由物业服务企业、业主委员会、开发建设单位负责申请制定，制定单位应严格按照维修资金使用范围和现行定额标准，根据房屋现状以及业主委员会或者相关业主的意见，制定维修和更新、改造方案。方案包括：申请使用专项维修资金的原因；维修和更新、改造内容及施工工艺；维修和更新、改造费用；维修、更新改造组织方式。
　　11、无物业管理单位的小区，也能申请使用维修资金吗？
　　答：没有管理单位的物业，由相关居委提出住宅专项维修资金使用方案，经对住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积三分之二且占总人数三分之二以上的业主书面同意后实施。
　　12、住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用怎样进行分摊？
　　答：商品住宅共用部位、共用设施设备的维修费用分摊原则：整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊；每个单元共用部位、共用设备维修的，由该单元内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊；物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。
　　13、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？
　　答：根据建设部和财政部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。（5）水网、电网改造费用。
　　14、哪些资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用？
　　答：（1）住宅专项维修资金的存储利息；（2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
　　15、业主对维修、更新改造费用有疑义的，如何处理？
　　答：业主对维修、更新改造费用有疑义的，物业服务企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。
　　16、住宅专项维修资金如何进行管理？
　　答：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
　　17、住宅专项维修资金归谁所有？
　　答：住宅专项维修资金归业主所有；业主转让房屋时，住宅专项维修资金余额随房屋产权同时转让；因拆迁等原因造成房屋灭失的，住宅专项维修资金账面本金退还业主。
　　18、挪用住宅专项维修资金的行为应如何处理？
　　答：根据国务院《物业管理条例》第六十三条，物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。