十八届三中全会对房地产市场五大走势预测

十八届三中全会对房地产市场五大走势预测

1.经适房必定取消，加大自住型商品房供应
　　“十二五”规划提出，全国计划新建保障性住房3600万套。但目前我国保障性住房在数量上难以达标，同时工程质量以及分配监管也是大问题。10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。习近平总书记在会议上提出具有指导性的“四个关系”，明确力推保障房以提供基本住屋保障。
　　点评
　　同策咨询研究部总监张宏伟：从发展趋势来看保障性住房市场将呈现出四方面的特征：第一、经适房由于分配、操作、市场等多方面原因将逐步取消，逐渐淡出保障房领域第二、廉租房与公租房并轨，重点解决低收入、夹心层的居住问题，不一定是购买的问题。第三、加大对于棚户区改造的支持力度。第四则是加大自住型商品住房供应，满足自住型需求。
 

2.“小产权房”有望入市转正
　　在国务院发展研究中心向十八届三中全会提交的“383”改革方案中，提到在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入。这是否意味着，“小产权房”将被承认而入市？“小产权房”入市，会否冲击商品房价格？
　　点评
　　同策咨询研究部总监张宏伟：试点处理“小产权房”，关键点在于如何让“小产权房”转正成为商品房，同时，又不损害多方面利益，多方又可以受益的问题。因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。如果交钱就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此，要防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上根治这种现象的发生，比如，要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。
 

3.征收房产税或将加速推进
　　在十八届三中全会上，进行财税改革成为重要内容，其中房产税会否加速推进尤为引人关注。国务院5月24日批转发改委文件明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年经济改革重点内容之一。“383”方案中提到，要积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设。其中包括，加快建立不动产登记制度。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。
　　点评
　　广州知名房地产专家韩世同：单一地推进房产税，阻力会比较大。如果在土地、交易环节的税负过重现象能有所改变，将税负转移到持有环节，必然要对目前的税制进行整体调整。要考虑分税的情况，也要同步来考虑。既满足增加地方财政收入，减少土地财政的依赖，也要对多套持有起到威慑、打击作用。

4.限价限签限售，逐步退出可能性比限购大
　　本届政府在楼市调控政策方面“说得少，做得多”，至今为止，没有发布过中央层面的“国字头”的调控政策，十八届三中全会也没有提楼市调控、房地产长效调控机制等字眼。从本届政府对房地产市场调控的态度来看，以后将更多的通过增加供应，通过市场手段、经济手段调节市场。
　　点评
　　方圆地产首席分析师邓浩志：十八届三中全会指出“市场在资源配置中起决定性作用”。落到房地产调控上看，未来会削弱行政干预，重点通过市场化手段进行调控，这和此前国务院没有再提房地产调控调性是一致的。所以限价限售限签这些过度行政干预的政策有可能逐步推出，转而使用利率、税收等政策进行调控。但限购的放开在目前还看不到。

5.加快自贸区建设，警惕泡沫风险
　　十八届三中全会公报提出，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。据媒体报道，在上海获批自贸区之后，广州、深圳、天津、重庆、舟山、武汉、郑州等地纷纷跟进申报。预计具体自贸区的批复和消息公布将陆续公布。
　　点评
　　同策咨询研究部总监张宏伟：从未来自贸区政策落地对于房地产市场影响的趋势来看，十八届三中全会后哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市尽管将被市场炒作得沸沸扬扬，房价将因市场化而短期内报复性上涨，但是，也会因为市场化之后房价上涨过快造成投资泡沫，会带来调控风险，投资客进入市场投资的话，或许要为之付出一定的代价。