南海集体建设用地使用权流转破冰

  南海三旧改造又出新政策，集体建设用地使用权流转有了细则，村居社区公寓建设门槛降低。

  今后，南海集体建设用地可像国有用地一样入市流转，出让之后允许按照商服用途开发，且地上房产和土地使用权可分割登记、并分拆进行二次销售，使用者还可以此进行抵押融资。

  三旧改造是南海获取城市空间唯一出路

  南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点，日前陆续制定出台了《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》(以下简称工作方案)、《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》(以下简称实施意见)和《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》(以下简称实施办法)等三份政策文件，进一步创新完善了南海区国土资源管理机制，在推动农村集体建设用地平等入市、释放农村集体土地活力再造城市空间方面，做出了有益且超前的探索。

  过去“村村点火，户户冒烟”的发展模式，使得南海的土地开发强度已达50%，且在已开发的建设用地中，有47%属于集体建设用地，建设用地规模过大、用地指标紧缺、土地利用低效，产业亟待转型、城市面貌需更新，“三旧”改造成为南海获取城市空间的唯一出路。政务委员蔡汉全表示，如何进一步释放集体土地的能量，成为广东赋予南海的试点任务。

   《工作方案》从“规划引领、收益分配、优化审批、综合配套”方面进行探索，如在“三旧”改造项目收益分配机制上，就探索货币补偿与物业补偿相结合，实行代建物业、留成物业、入股等多种补偿安置方式。“这相当于给我们出了一道多选题。”大沥奇槎社区党委书记黎灿垣说，影响“三旧”改造推进进度的，主要是村民的意见不统一，方案要表决通过才能实施，如今多了这些选择，可兼顾到村民长短期的利益，就可以提高改造的积极性。

  对于集体建设用地使用权如何流转，《实施办法》则明确标明，集体建设用地出让后可以商服用途进行开发，竣工验收后，可按规定进行分割登记、分拆销售，同时集体土地使用权可用以抵押融资。“以前的政策中，虽然说集体土地可出让，但由于没有明确的细则，使得实践中极少真正有集体土地直接出让，多数是采取出租或者转为国有用地之后出让。”广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司的专家谢建春表示，新政策可以说是探索集体土地平等入市的“破冰”之举，将大大激发村居及开发商推动集体土地改造的动力。

  近日，南海组织国土部门负责人，对三份文件进行了宣讲解读，区、镇(街道)相关单位负责人及企业代表约300人参加，接下来南海还将深入镇街、村居、企业宣讲该政策。